Qual o primeiro passo para adquirir um imóvel ?


 

 

O primeiro passo para quem deseja adquirir um imóvel, é solicitar uma Certidão Atualizada do mesmo, no Registro de Imóveis competente (onde o referido está registrado). Nela, poderá ser verificado quem realmente é o proprietário, e se o mesmo poderá negociá-lo, haja vista que qualquer ônus ou impedimento (hipoteca, penhora, arresto, intransferibilidade judicial, etc.) que ocorra em relação à negociação do imóvel, será mencionado nessa Certidão.

Se você adquire imóvel de "Pessoa Física", além da certidão citada acima, deverá ser exigido para fins de registro no Ofício Imobiliário competente.


Apresentação das certidões de que tratam o Artº 1.137 do Código Civil Brasileiro (Quitações: Municipal, Estadual e Dívida Ativa da União).


Verificar o que está sendo vendido. Casa, Apartamento ou Terreno?


Se for imóvel com edificação(construída), esta deverá estar averbada na Serventia Imobiliária competente.


Em ambos os casos, para o terreno deverão constar as medidas de frente e fundos explícitas, não permitindo a legislação expressões como: "fundos pertencentes, por meio quarteirão de fundos, etc.". Neste caso deverá ser retificado.


Se você adquire imóvel de "Pessoa Jurídica", (empresa), deverá ser observado para fins de registro no Ofício Imobiliário competente.


As mesmas orientações anteriormente citadas para a aquisição com pessoas físicas, porém, existem outras particularidades como:


Obrigatoriedade da apresentação da CND (Certidão Negativa de Débitos) do INSS, salvo no casos em que a empresa tenha como uma das atividades em seu contrato social, a comercialização de imóveis.

Se a forma de Aquisição for:

À VISTA:
Inicialmente, uma Escritura Pública de Compra e Venda deverá ser lavrada(feita) pelas partes contratantes, em qualquer Cartório de Notas. Logo após, esta escritura deverá ser apresentada para REGISTRO, apenas pelo outorgado comprador, no Cartório de Registro de Imóveis competente, que tem a responsabilidade de verificar se foram preenchidos os requisitos legais.

PARCELADA:

A legislação também protege o adquirente, adequando formas de registro para cada espécie de contrato, como o da promessa de compra e venda por exemplo, que concederá direitos ao comprador sobre o imóvel que está pagando, impedindo assim, que o mesmo seja objeto de hipoteca, penhora ou quaisquer outras transações.

Portanto, em caso de financiamento do imóvel, através de instituições não vinculadas ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação) é imprescindível:

Exigir o Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Registrá-lo no Ofício de Registro de Imóveis competente, pois se o promitente comprador não efetuar o registro, seu documento não terá valor jurídico perante terceiros, visto que seus direitos não serão prioritariamente resguardados se a empresa responsável pelo empreendimento, por uma fatalidade, não logre sucesso com o mesmo e não consiga cumprir o que foi ajustado.

LEMBRE-SE:

No caso de terrenos loteados, deverá ser verificado, se o loteamento está registrado. Conforme Lei n.º 6.766/79.

No caso de condomínios, deverá ser verificado se o Memorial de Incorporação foi registrado. Conforme Lei n.º 4.591/64.

Peculiaridades para os seguintes tipos de Imóveis Urbanos:

Casas:

Na descrição, verifique se todos os dados do seu registro, como: o nome e as medidas dos confrontantes, área total do terreno, área total construída, número e nome do logradouro (rua, avenida, etc.) estão devidamente atualizados de acordo com a realidade.

Apartamentos:

No caso de apartamentos em construção, deverá ser verificado se foi registrado o Memorial de Incorporação, que conterá a descrição completa do imóvel a ser construído (ver adiante ítem específico).

No caso de apartamento com conclusão já averbada, (prédio já construído e regularizado) e registro da Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio: deverá ser observado, inclusive, se o vendedor está quite com o condomínio, bem como se no título constam dados importantes, tais como: área privativa, área comum, fração ideal, discriminação das vagas de estacionamento, área onde está encravado o edifício, etc.

Terrenos:

Em caso de terreno loteado, certifique-se do registro de loteamento (obrigatório por lei, ver ítem específico a seguir).


Em caso de terreno não loteado, sua descrição deverá obedecer o que dispõe a lei, como: nome atualizado do logradouro, nome e medidas dos confrontantes, área total, se fica do lado par ou ímpar do logradouro, distância para o cruzamento mais próximo. Caso ocorram divergências, o proprietário deverá regularizar antes de negociar os lotes ou terrenos não loteados.

Considerações Importantes:

Deverá ser verificado se o estado civil do vendedor, na hora de lavrar a escritura , está de acordo com o título aquisitivo apresentado.
 

Caso haja alteração, a mesma deverá ser averbada no título aquisitivo. No caso de se adquirir uma edificação (casa, apartamento, etc.), verificar se a mesma foi devidamente averbada.


Deverá ser verificado se o vendedor se acha quite com a Fazenda Federal, Municipal e Estadual (Impostos), através das certidões negativas de débito. (Art.1.137 C.C.).


Deverão ser observados os prazos de validade dos documentos (as certidões dos Registros de Imóveis valem por 30 dias).


OBSERVAÇÃO IMPORTANTE:

É comum encontrarmos na escritura, indicação do Decreto Lei nº 93.240, para as dispensas das certidões negativas.

Neste caso, você adquirente final, ficará responsável por débitos anteriores dos vendedores, assumindo inteira responsabilidade pela dívida, respondendo o imóvel pela débito se o vendedor não tiver condições de liquidar.