Como e quando o comprador passa a ser o dono do imóvel ?


A forma de aquisição da propriedade, através de uma compra e venda, é feita pelo registro da escritura no Cartório imobiliário. Portanto, não é proprietário o indivíduo que não efetuou o registro da sua aquisição na matrícula do imóvel. O Código Civil, no seu artigo 530, inciso I, é claro a este respeito:

"Art. 530. Adquire-se a propriedade imóvel:
I - Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.
(...)"

Que "título" é esse? Título é o documento que a lei considera hábil para, ao ser registrado no Cartório imobiliário, efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel. No caso da compra e venda será uma escritura pública.

Assim, para se proceder à transferência (definitiva) da propriedade do imóvel é preciso primeiro lavrar a escritura pública. Escritura pública é um documento, que pode ser produzido em qualquer cartório de notas (tabelionato), por um agente público, que é o funcionário devidamente autorizado pelo Poder Público a exercer esta função, ou em um consulado brasileiro no exterior (art. 221, I, da Lei nº 6.015/73).

No Direito Brasileiro, nesse título deve constar a causa do negócio jurídico (se é uma compra e venda, uma doação, uma permuta, etc). Além disso, deve, por óbvio, bem descrever o imóvel, pois é com base nesse título que será feito o registro, razão pela qual ele deve ser perfeito, sob pena do Oficial recusar o registro. Ocorre que para o título ser registrado, sua descrição deverá ser coincidente com a existente no registro de imóveis, a teor do art. 225 da Lei nº 6.015/73.

Assim, o título deverá conter detalhadamente a descrição do imóvel, sua localização (nome da rua, número do lote, etc), sua metragem, imóveis confrontantes (incluindo-se os nomes de seus proprietários). Deve haver, ainda, referência ao título pelo qual foi efetuada a aquisição por parte do vendedor, mencionando-se o Tabelionato onde fora lavrada a escritura, o Livro, a respectiva folha e a data, bem como esses dados referentes ao registro deste título e, é claro, o número da matrícula (ou transcrição, se ainda não houver matrícula).

Nesse passo, eventuais ocorrências constantes da Matrícula deverão ser descritas na escritura de compra venda, sob pena do Cartório imobiliário se recusar a registrá-la. Exemplo: se existir o registro de uma servidão na Matrícula, deverá a escritura mencionar a sua existência.

Nessa mesma medida, se na escritura constar a existência de atos ou fatos que não estão registrados ou averbados na matrícula, muito provavelmente o cartório imobiliário irá recusar o seu registro. Exemplo: se na escritura existe a compra e venda de uma casa, mas no Cartório imobiliário só existe a matrícula do terreno, sem a averbação da construção da casa, o oficial do cartório imobiliário não poderá registrar a escritura.

Para lavrar a escritura pública será necessário levar ao tabelião cópias das cédulas de identidade, do CIC e das certidões de casamento dos contraentes, além da certidão de propriedade do imóvel, expedida pelo Cartório competente, com menos de 30 (trinta) dias entre o dia da expedição e da lavratura.

Para o cálculo das taxas e emolumentos devidos ao tabelião como pagamento por suas atividades, será levado em conta o valor venal do imóvel. Assim, será necessário apresentar o documento enviado pela prefeitura referente ao IPTU.

Caso não tenha se estabelecido entre as partes quem ficará responsável pelo pagamento das despesas da escritura, o art. 1.129 do Código Civil estabelece que elas ficarão a cargo do comprador.

Caso o vendedor seja uma empresa, por força do art. 47, I da Lei nº 8.212/91, deverá ser apresentada a CND (Certidão Negativa de Débito) expedida pelo INSS e a certidão negativa expedida pela Receita Federal. Se o vendedor for uma pessoa física que tenha empregados também deverá ser apresentada a CND expedida pelo INSS, nos termos do que dispõe o art. 15, parágrafo único, da Lei nº 8.212/91.

Deverão constar da escritura pública as assinaturas das partes, vale dizer, do vendedor e do seu cônjuge, do(s) comprador(es) além do tabelião que a tiver lavrado e das testemunhas.

Em seguida deve-se registrar a escritura pública no Cartório imobiliário ao qual o imóvel está vinculado. Deverá, assim, ser levada a escritura pública original, não servindo para registro fotocópia autenticada.

Por ocasião do registro desta escritura no Cartório imobiliário novamente serão cobrados emolumentos e taxas com base no valor venal do imóvel, além do ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (conhecido como "SISA"), caso ele não tenha sido pago por ocasião da lavratura da escritura.

Somente com o registro a propriedade do bem passa do vendedor para o comprador. A simples assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal com o vendedor não é suficiente para que o comprador se torne proprietário, nos termos do art. 530, inciso I, do Código Civil.

Assim, se o comprador não registra a escritura pública, exatamente pelo fato do vendedor continuar a ser o proprietário, seus credores poderão pedir que seja o imóvel penhorado e leiloado para pagamento das dívidas. Além disso, poderá o vendedor, que é ainda o proprietário, vender novamente o bem para outra pessoa, outorgando a ela outra escritura de compra e venda.

Se o imóvel for rural, deverá ser apresentada certidão negativa do do ITR - Imposto Territorial Rural dos últimos 5 (cinco) anos (art. 21 da Lei nº 9.393/96), bem como do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (Lei nº 5.868/72), para que possa ser a escritura registrada.

Como se viu acima, o registro do título no Cartório imobiliário é ato, portando, constitutivo do direito de propriedade.

Mesmo nos casos de sucessão, usucapião, acessão, bem como desapropriação, em que a propriedade decorre de ato diverso do registro (sentença, óbito, posse prolongada), o registro é indispensável, porque ele representa a proteção contra atos de alienação, por terceiros de má-fé. Será sempre o registro que dá a segurança.

Bastante comum é a crença de pessoas, que pensam ser "proprietárias" de um imóvel, apenas porque pagaram ao proprietário uma determinada quantia e dele receberam algum tipo de recibo ou contrato. Na verdade estas pessoas possuem um direito (obrigacional) contra o proprietário, pois pagaram o preço, mas não possuem um direito de propriedade sobre o imóvel.

Daí o famoso brocardo: "quem não registra não é dono".

Portanto, proprietário do imóvel é aquele que registra o seu título. Se o comprador pagar o preço, mas não registrar seu título, não será proprietário até que o faça.

Portanto, uma vez que o comprador esteja de posse de título apto a ser registrado, aconselha-se a fazê-lo imediatamente.